2026年4月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，3月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比降幅扩大；建议关注地产成交边际改善及政策机会。
报告具体内容如下：
核心观点 【新房成交】 3月新房成交面积环比由负转正，同比降幅较1-2月有所收窄。3月47城新房成交面积环比+84.8%，同比-4.2%，同比降幅较1-2月收窄17.6pct。1-3月累计同比-14.3%。
从各能级城市来看，3月一、二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。
1）一线城市：3月新房成交面积环比+96.2%，同比-4.8%，同比降幅较1-2月收窄21.5pct。具体来看，四个一线城市环比均提升，同比除广州外均下滑，北京环比+85%、同比-27%，上海环比+98%、同比-0.3%，广州环比+122%、同比+25%，深圳环比+36%、同比-40%。1-3月一线城市新房成交面积累计同比-17.0%，其中广州同比-4%，上海同比-10%，北京同比-25%，深圳同比-49%。
2）二线城市：3月新房成交面积环比+113.9%，同比-9.4%，同比降幅较1-2月收窄20.4pct。其中杭州环比+126%、同比-19%，成都环比+54%、同比-34%。1-3月二线城市新房成交面积累计同比-20.5%。
3）三四线城市：3月新房成交面积环比+62.1%，同比+1.0%，同比增速较1-2月提升14.8pct。其中东莞、嘉兴、淮安、柳州、宝鸡、遵义、莆田、泰安、芜湖、池州、平凉、衢州、云浮、海门、茂名同环比均正增长。1-3月三四线城市新房成交面积累计同比-7.7%。
【二手房成交】
3月二手房成交同比降幅扩大。3月23城二手房成交面积环比+49.4%，同比-6.2%，同比降幅较1-2月扩大2.7pct。1-3月累计同比-4.7%。
从各城市能级来看，3月仅一线城市二手房成交同比改善，二线、三四线城市同比均走弱。3月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为67.5%、46.6%、25.1%，同比增速分别为-0.7%、-12.9%、2.3%，一线城市同比降幅较1-2月收窄5.9pct、二线城市同比降幅扩大5.8pct、三四线城市同比增幅收窄10.9pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比-0.2%、环比+67%，深圳同比-18%、环比+29%，上海同比+3%，环比+78%；二线城市中，除南宁同环比均负增长以外，其余城市均环比上升、同比下降，其中杭州同比-34%、环比+81%，成都同比-9%、环比+55%。1-3月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为-4.0%、-9.7%、8.8%。
【新房库存与去化】
库存与去化：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至3月末，13城新房库存面积环比-1.7%，同比+1.8%；去化周期21.0个月，环比-1.0个月，同比+6.6个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
【土地市场】
3月土地成交规模同环比正增长，但溢价率同环比均下降，土拍市场较为冷清。3月全国（300城）成交土地建面环比+37%，同比+12%；楼面均价环比+4%，同比-28%；平均土地溢价率为3.0%，环比-4.0pct，同比-9.8pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-53%、62%、47%，同比增速分别为-8%、9%、36%；楼面均价分别6937、1603、709元/平，环比增速分别为25%、129%、4%，同比增速分别为-24%、-47%、12%；平均溢价率分别为4.0%、3.5%、2.1%，其中一线城市环比-10.0pct，同比-14.4pct；二线城市环比+0.5pct，同比-14.1pct；三线城市环比+0.6pct，同比-0.4pct。从累计来看，1-3月全国（300城）成交土地规划总建面同比-12%，成交总价同比-30%，楼面均价934元/平，同比-20%，平均溢价率4.3%，同比-5.4pct。
【房企】
销售：百强房企3月销售同比降幅收窄。百强房企3月全口径销售额同比-18.2%（前值：-36.0%）；1-3月累计同比-24.8%（前值：-30.2%）。TOP20房企中，3月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+215%）、绿地（+57%）、中海（+35%）、金茂（+32%）、中建壹品（+29%）、建发（+18%）、招蛇（+15%）。1-3月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+87%）、中建壹品（+54%）、邦泰（+23%）、金茂（+23%）、绿地（+14%）、中海（+11%）。
拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企3月全口径拿地金额同比-68.0%，拿地强度8%，环比-13pct，同比-13pct；拿地建面同比-50.6%；楼面均价1.6万元/平，同比-35.1%。具体来看，3月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（600048）（拿地金额113亿元，拿地强度43%）、华润（70亿元，31%）、越秀（20亿元，20%）、金地（10亿元，69%）。其中保利3月以59.2亿元的总价在上海长宁区中山公园板块拿下纯住宅用地，楼面价7.77万元/平，溢价率6.43%；金地在青岛以10亿元总价、2.2亿元的权益地价拿下一宗住宅用地。由于高基数，1-3月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。1-3月百强房企全口径拿地金额同比-49.7%，拿地建面同比-28.6%，楼面均价6661元/平，同比-29.5%，拿地强度27%，同比-13pct。1-3月拿地金额排名中，越秀地产排名第一，拿地金额282亿元，同比+372%，拿地强度164%，其次是保利发展（127亿元，同比-27%，拿地强度25%）、华润（92亿元，同比-72%，拿地强度21%）、金茂（76亿元，同比-62%，拿地强度34%）、绿城（38亿元，同比-62%，拿地强度15%）、建发（33亿元，同比-83%，拿地强度13%）
融资：3月房地产行业融资规模同环比均正增长。3月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计519亿元，同比+6%，环比+48%，平均发行利率2.56%，同比-0.44pct，环比-0.68pct。从累计来看，1-3月发行规模合计1264亿元，同比+7%，平均发行利率3.10%，同比-0.12pct。具体来看，3月信达、首开、华润发行债券规模较大，分别为35、35、25亿元，平均发行利率分别为3.12%、3.57%、1.90%。从到期规模来看，26年4-12月行业国内外债券到期规模5447亿元，6、7月是到期小高峰，分别到期1082、913亿元。
【板块收益】
3月房地产板块绝对收益为-11.3%，相对收益（相对沪深
300）为-5.7%，地产板块跑输沪深300，行业目前处于政策真空期，虽然新房销售同比略有改善，但其持续性仍待观察，市场信心不足。
投资建议
3月在核心城市政策、传统销售旺季、“以价换量”等因素驱动下，新房成交已经有所好转；但持续性仍需要观察，后续走势取决于库存去化情况以及二手房价是否企稳。阶段性回暖延续也需要政策加力支持，关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，我们预期或在现有“稳地产”的框架下延续积极表态，更加注重落地执行以及政策协同发力。二季度可以关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团、中国金茂。
2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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